Рынок жилой недвижимости Болгарии: кризис продолжается, но уже 
видны признаки позитивных перемен 

Болгарский рынок жилья по-прежнему в упадке. В I квартале 2010 года в условиях 
всеобщего плачевного состояния экономики цены на недвижимость продолжили падение. 
Внешний и внутренний спрос на жилье остается низким. Ипотечные ставки также 
уменьшаются, при этом спрос на кредиты все еще остается слабым. В некоторых 
областях, включая столичную - Софийскую, отмечается повышение цен. По мнению 
Игоря Индриксонса, Директора департамента инвестиций в зарубежную 
недвижимость компании IntermarkSavills, можно ожидать, что цены достигнут 
нижнего предела в течение года. 

По данным Национального института статистики в I квартале 2010 года средняя 
стоимость квадратного метра жилой недвижимости в Болгарии составила 978,7 
болгарского лева (500 евро), что на 17,81% (18,55% с поправкой на инфляцию) ниже, чем 
годом ранее, или на 2,30% меньше, чем в предыдущем квартале,. Если сравнивать этот 
показатель с пиковым уровнем - 1418 болгарского лева (725 евро) за кв.м. в III квартале 
2008 года. - то он на 31% ниже Такое падение за прошлый год все же является 
значительным улучшением по сравнению с данными за три предыдущих квартала: минус 
21,9% к концу II квартала 2009, минус 28% к концу III квартала 2009 и минус 26,3% к 
концу IV квартала 2009 (в сравнении с данными за 2008 год). 

Несмотря на резкое снижение во многих областях, в трех провинциях впервые после 
падения цены выросли. В Софийской области к I кварталу 2010 г произошло заметное 
восстановление - рост составил 7,46% за год. В Видине и Хасково был зафиксирован 
скромный рост - на 1,61% и 0,37%, соответственно. Эти показатели усиливают надежды 
на то, что рыночные условия будут улучшаться. 
Падение цен было отмечено в 25 из 28 областей в течение 2010 года. Оно были 
зафиксировано и в тех регионах, которые продемонстрировали бурный рост в годы бума. 
В Софии цены на жилье вернулись на уровень 2007 года. В I квартале 2010 года 
квадратный метр стоил 1558 болгарских львов (592 евро) - на 21,30% ниже цены в I 
квартале 2009 года и на 37% ниже пикового уровня в III квартале 2008 года. 
Самое серьезное падения имело место в северо-западной Врачанской области, где цены 
на жилье в I квартале 2010 г. упали на 28,24% по сравнению с аналогичным периодом 
2009 года. В восьми областях были зафиксированы падения более чем на 20%: в 
Перникской (26,77%), Бургасской (25,74), Плевенской (23,77%), Ловечской (22,12%), 
Софийской (21,82%), Разградской (21,36%), Смолянской (21,30%) и Силистренской 
(20,19%). 

Большая часть прямых иностранных инвестиций (ПИИ) в экономику Болгарии в 
последние годы направлялась в сегмент недвижимости. Объем ПИИ в недвижимость в I 
квартале 2010 составил лишь 61 млн. евро (для сравнения годом ранее - 182,2 млн. евро). 
Если сравнивать с пиком в III квартале 2007 года (853, 6 млн. евро), то это было 
сокрушительное падение. 

Главные иностранные покупатели болгарской недвижимости на берегу Черного моря и 
Дуная - британцы и россияне. В I квартале 2010 года наблюдался отток британских 
инвестиций в размере 30 млн. евро – для сравнения в I квартале 2009 года приток 
составил 129,8 млн евро. Россияне чаще других покупают дома и квартиры в этой стране. 
В I квартале 2010 г. инвестиции из России составили 43,6 млн. евро (в I квартале 2009 

года - 73,7 млн. евро). Таким образом, россияне - крупнейшие инвесторы в болгарский 
рынок недвижимости. 
 
Общее состояние болгарской экономики по-прежнему тяжелое. После роста на 6% в 2008 
г. болгарская экономика сократилась на 5% в 2009 г.. И это не предел: в I квартале 2010 
года ВВП снизился на 4% по сравнению с I кварталом 2009 – это второе по величине 
падение ВВП среди стран Европейского Союза (после Латвии – 5,1%). Уровень 
безработицы вырос до 10,2% в I квартале 2010 года. Это - значительно выше, чем в 
прошлом году (6,8%). Это самый высокий показатель с 2006 года. 

Многие проекты жилищного строительства были приостановлены. В I квартале 2010 года 
было введено в эксплуатацию на 26,9% меньше объектов жилья, чем годом ранее, а 
разрешений на строительство выдано на 32,8% меньше. Однако по-настоящему 
значительное снижение произошло годом ранее – в I квартале 2009 г. в Ямболе и Софии 
их было выдано на 70% меньше. 

Слабый спрос на кредиты и жесткая кредитная политика привели к уменьшению 
количества кредитов на новое жилье, выданных с января по май 2010. Их объем составил 
501,3 млн. болгарских левов, что на 4,9% больше, чем за тот же период прошлого года, но 
на 65,9% ниже, чем за те же месяцы в 2008 году. 

В мае 2010 года общий объем кредитов, по которым не выплачиваются проценты, достиг 
48,6 млн. левов, или 13,1% от общего объема плохих долгов в Болгарии. В ответ на это 
банки снизили коэффициент LTV (соотношение заемных средств к стоимости) до 50%, и 
установили строгие требования к доходам и собственности. 

Средняя процентная ставка по ипотеке в мае снизилась до 8,55% с 10,09% в 2009 году для 
кредитов, номинированных в национальной валюте. Ставки по кредитам, выданным в 
европейской валюте, снизились до 8,29% с 8,59% в 2009 году.