Недвижимость в Болгарии

Болгарский рынок недвижимости, утверждают эксперты, начнет
свое возрождение с середины 2010 года. Некоторое оживление
рынка — после затяжного спада — наблюдается уже сейчас.
Текст: Елена Комарова

СПРАВКА
Болгария расположена на юго-востоке Европы, на Балканском полуострове.
На севере граничит с Румынией, на юге с Турцией и Грецией, на западе —
с Сербией и Македонией. На востоке омывается водами Черного моря. Общая
площадь — 110,9 тыс. км2.
Население 8,88 млн человек. В основном это болгары (89%), но также есть тур-
ки, цыгане, греки, армяне, русские и представители других национальностей.
Болгария — парламентская республика, единое государство с местным само-
управлением. Столица — город София.
Официальный язык — болгарский, в основе письма — кириллица.
Более 85% жителей страны исповедуют православное христианство, 12% —
мусульмане-сунниты.
Национальная валюта — левы (BGL). 1€ = 1,96 лева.
Климат умеренно континентальный, на крайнем юге страны схож со средизем-
номорским. Средняя температура января составляет от +2° до –2° C, июля —
до +25° C. Среднегодовое количество осадков — 500–600 мм. Курортный сезон
длится примерно 100 дней.

ЧТО БЫЛО
Ситуация на болгарском рынке не-
движимости в период кризиса не имела
особых отличий от рынков других стран,
включая российский. В 2009 году за-
фиксировано серьезное падение цен —
по данным Bulgarian Properties, от 30
до 70% в зависимости от региона. Наи-
больший спад наблюдался в сегменте
недвижимости на морских и горнолыж-
ных курортах, а также в сельской мест-
ности. По данным Национального инсти-
тута статистики Болгарии, в четвертом
квартале 2009 года цены на квартиры
вторичного рынка составили в среднем
по стране 1 001,7 лева (€ 504,4) за 1 м2.
В Софии и Варне средняя стоимость
квад ратного метра в конце года состав-
ляла €810,5 и 862,1 соответственно.
Наблюдалось ограниченное участие
банков на рынке и преобладание рас-
четов наличными. По данным компа-
нии «Форос», в 2009 году не более 10%
сделок совершено с использованием
ипотечных кредитов. Для сравнения:
в 2008 году доля таких сделок составля-
ла 65% в общем объеме.
По словам ведущего специалиста
компании Greenfi eld Property In ter national
Марины Дацкевич, целый ряд
строительных проектов в период кризи-
са был заморожен, а некоторые строи-
тельные компании объявлены банкро-
тами. Многие комплексы уже должны
заселяться, но до сих пор недостроены.
Сократилось количество сделок — при-
мерно вполовину. Однако, по мнению
генерального директора World Econom
Estate Ирины Федоровой, верить дан-
ным официального регистрирующего
органа — Службы выписывания — на все
100% не стоит: если объект приобрета-
ется в рассрочку, на регистрацию сдел-
ка попадет только после полной оплаты
покупки. Предварительные договоры
нигде не регистрируются. «Также не все
знают, что на рынке строящегося жи-
лья в Болгарии нотариальная регистра-
ция возможна только после получения
объектом Акта 14 (сдача под крышу),
и сделки тех, кто покупает недвижи-
мость на стадии котлована, тоже не от-
ражены в государственном реестре.
Таких сделок в 2009 было порядка 15%.
Вот откуда взялось „уменьшение про-
даж“», — пояснила Ирина Федорова.
ПРОСТОР ДЛЯ ВЛОЖЕНИЙ
Все риэлторы констатируют некото-
рое оживление рынка с наступлением
2010 года: стало больше просмотров,
больше сделок, на некоторых строя-
щихся комплексах даже немного под-
росли цены. «Яма пройдена, — уверен
генеральный представитель компании
Goodwin Олег Шевелев. — Хуже на бол-
гарском рынке уже не будет. Наконец,
банки начали давать кредиты, хотя
и на невыгодных условиях».
Вместе с тем сравнительно невысо-
кие цены на болгарском рынке по-преж-  
не му делают покупку недвижимости
интересной. Большинство российских
покупателей нацелены на приобретение
недорогой курортной недвижимости —
от €25 тыс. А дорогими для Болгарии
считаются объекты стоимостью свыше
€80 тыс., утверждает Елена Ляпина, ру-
ководитель отдела зарубежной недви-
жимости ГК «Невский Альянс».
«Сейчас покупают хорошие квар-
тиры в Варне, Св. Власе, Св. Констан-
тине и земельные участки в дорогих
районах», — говорит Ирина Федорова.
«Качественная недвижимость по цене
€1 000–1 200 за 1 м2 хорошо распро-
дается», — подтверждает коммерче-
ский директор агентства Alisa Estate
Елена Зорич. Активными продавцами
являются британцы, которые начали
избавляться от приобретенной болгар-
ской недвижимости еще до наступле-
ния кризиса — как только уменьшилась
ее доходность. Дело в том, что четыре-
шесть лет назад до 60% покупателей
болгарской недвижимости составляли
граждане Великобритании, при этом
многие из них предпочитали использо-
вать банковские кредиты. Теперь сре-
ди британских продавцов — владельцы
дефолтных квартир. Эта недвижимость,
отмечает Марина Дацкевич, продается
со значительными скидками. «В Болга-
рии сейчас катастрофическая нехватка
финансов у фирм различного профиля.
Терпение кредиторов заканчивает-
ся, и на май-июнь 2010 года придется
очень большое количество судебных
исков, процедур банкротств, ипотечных
требований и т. д.», — отмечает Ирина
Федорова. Так что сделки с дефолтными
объектами станут одной из основных
тенденций в 2010 году.
По мнению Олега Шевелева, другие
владельцы инвестиционных квартир
свои объекты на рынок не выводят —
время для выгодной перепродажи на-
станет еще не скоро.
Большинство экспертов сходится
во мнении, что негативные тенденции
на рынке недвижимости Болгарии про-
должатся до третьего квартала 2010 го-
да. По прогнозам болгарского агентства
«Форос», в третьем квартале на рынке
появятся новые строительные проекты,
а до того времени объем предложения
в первичном сегменте будет снижаться,
что даже приведет к краткосрочному
балансу спроса и предложения. Стои-
мость недвижимости и размеры аренд-
ной платы будут снижаться, в первом
полугодии по некоторым регионам —
примерно на 10%.
«К лету цены немного пойдут в рост», —
ожидает Марина Дацкевич. По мнению
Ирины Федоровой, будут востребованы
хорошие апартаменты с видом на море  
в дорогих районах, виллы и земельные
участки под застройку и дешевые студии
в рассрочку. Олег Шевелев настроен ме-
нее оптимистично: «Не думаю, что цены
будут расти. Но падать не будут точно».
«Можно по-прежнему рассматривать
вложения в болгарскую недвижимость
как инвестиционные, поскольку Бол-
гария все-таки заграница. Курортная
недвижимость на первой линии никог-
да не упадет в цене. Подстегнет цены
и предстоящее вхождение в Шенген
(в 2013 го ду. — Примеч. авт.), что позво-
лит с болгарской визой передвигаться
по всей Европе», — рассуждает Елена
Зорич. По мнению Ирины Федоровой,
недвижимость после вступления Бол-
гарии в Еврозону может подорожать
в 2,5 раза. Олег Шевелев не согласен:
«Вряд ли цены вырастут. Вступление
в Евросоюз, например, не дало ожидае-
мый толчок ценам на недвижимость».
БОЛЬШАЯ СТРОЙКА
На рынке жилья Болгарии предлага-
ются дома, квартиры и апартаменты.
Большинство российских покупателей
предпочитают объекты первичного
рынка — российские агентства отмеча-
ют, что до 90% сделок в Болгарии при-
ходится именно на первичный сегмент.
Болгария активно застраивается. Это
касается в первую очередь крупных
городов, черноморского побережья,
горнолыжных и бальнеологических ку-
рортов. Например, идет строительство
в районе горнолыжного курорта Родо-
пи, в 80 км от Пловдива. Сооружается
новый горнолыжный курорт в Борови-
цах, в 70 км от Софии. Спортсмены за-
теяли застройку Бански. В качестве объ-
екта инвестирования рассматривается
также Бургас, через который пройдет
нефтепровод. Как и в России, цены вы-
растают за период строительства.
Новые квартиры выставляются
на продажу с отделкой, часто — мебли-
рованные. При этом застройщики пре-
доставляют рассрочки до завершения
строительства. «Раньше застройщики
предлагали рассрочки только до завер-
шения строительства, теперь их можно
получить под небольшой процент (при-
мерно 6% годовых) на 15 лет», — рас-
сказывает Марина Дацкевич. Действи-
тельно, подтверждает        Олег Шевелев,
в сегменте дешевой недвижимости
такие рассрочки предоставляются,
но в классе премиум — другие покупате-
ли, которые стремятся получить скидки,
а не рассрочки. Возможности застрой-
щика предоставлять те или иные приви-
легии, по его словам, зависят от схемы
финансирования проекта. В результате
любые схемы оплаты — предмет перего-
воров застройщика и покупателя.
По словам Елены Ляпиной, россий-
ские покупатели предпочитают сегодня
не только строящиеся объекты, но так
называемые объекты «вторичной пер-
вички» — готовые новостройки.
«Советуем покупать или готовое жи-
лье или с высокой степенью готовности —
то есть на стадии, когда до завершения
проекта остается полгода. А в качестве
продавцов выбирать компании, которые
давно работают на рынке, — рекомен-
дует Марина Дацкевич. — Если покупать
апартаменты в строящемся комплексе,
лучше, чтобы застройщиками выступа-
ли иностранные компании — немецкие,
британские или российские. К сожале-
нию, болгарские строители возводят
не слишком качественные объекты».
С ПРИЦЕЛОМ ДЛЯ БИЗНЕСА
Для инвестиционных целей в Болга-
рии также можно приобретать коммер-
ческую недвижимость. По мнению Еле-
ны Ляпиной, интерес для инвесторов
может представлять гостиничная или
офисная недвижимость с суммой сдел-
ки от €200 тыс. Приобретение неболь-
шого отеля или участие в инвестицион-
ном проекте, по словам Елены Зорич,
обойдется в сумму от €600 тыс. Есть
объекты и подороже — от €1 млн. Это
санатории, частные клиники, неболь-
шие предприятия легкой промышлен-
ности и опять же отели, рассказывает
Марина Дацкевич.
В течение 2010 года, по прогно-
зам, в Болгарии будет введено в экс-
плуатацию около 375 тыс. м2 офисных
площадей. Обычный ежегодный при-
рост до кризиса составлял 160 тыс. м2,
но в 2009 году он упал до 72 тыс. м2.
Теперь проекты, замороженные в про-
шлом году, предполагается вводить
в 2010-м. Вместе с тем наблюдается
падение спроса в офисном сегменте
и, соответственно, снижение аренд-
ных ставок. По данным консалтинго-
вых компаний MBL и CB Richard Ellis,
по отношению к пиковым показателям
первой половины 2008 года ставки
в 2009-м упали на 30–40%, до €9–13
за 1 м2 в месяц. Ставки остаются более-
менее стабильными лишь в центре Со-
фии — на уровне €25 за 1 м2 в месяц.
Однако в 2010 году и они подвергнутся
коррекции в сторону понижения, пола-
гают эксперты.
Похожая ситуация — на рынке тор-
говых площадей. Как следует из отчета
CB Richard Ellis, многие проекты строи-
тельства торговых центров в Болгарии
приостановлены, например за третий
квартал 2009 года в эксплуатацию не
было сдано ни одного объекта. Одна-
ко в 2010 го ду эксперты прогнозируют
ввод 450 тыс. м2 торговых помещений.
Причем за последние четыре года сово-
купный объем строительства в этом сег-
менте составил 271 тыс. м2. При упав-
шем спросе со стороны ритейлеров
(в связи с падением товарооборота)
ввод большого объема площадей не-
гативно повлияет как на ставки в этом
сегменте, так и на заполняемость.
В сегменте промышленной и склад-
ской недвижимости арендные ставки
пока остаются стабильными — €5–5,5
за 1 м2 в месяц. Вакантных площадей,
по информации CB Richard Ellis, здесь
пока мало — 2,2%, однако имеет место
тенденция к росту. В этом сегменте рын-
ка за весь 2009 год не было ни одной
инвестиционной сделки.
ПРАВО КУПИТЬ
Приобретение недвижимости в Бол-
гарии не дает права на гражданство.
Более того, владение недвижимостью
не предполагает автоматического по-
лучения вида на жительство – его при-
дется оформлять отдельно. Владелец
жилья и члены его семьи могут только
претендовать на получение длительной
годовой (и впоследствии трехлетней) ту-
ристической мультивизы в Болгарию.
Право на длительное пребывание
могут получить бизнесмены: продолжи-
тельное пребывание разрешено вла-
дельцу зарегистрированной в Болгарии
фирмы, у которого работают не меньше
10 человек и который платит налоги
в местный бюджет.
Постоянное проживание в Болгарии
разрешено, если иностранец участвует
в жизни страны прямыми инвестиция-
ми — от €500 тыс. Однако эту сумму мо-
жет инвестировать не один предприни-
матель, а группа товарищей, но не мень-
ше чем по €50 тыс. каждый.
Открыть ООО может любой человек.
Это занимает всего 7–10 дней. Реги-
страция компании обойдется примерно
в €500–700. При этом необходимо еже-
годно предоставлять налоговой инспек-
ции отчет. При открытии фирмы нужно
перевести на ее счет сумму не меньше
5 тыс. левов (около €2 500) — это мини-
мальная величина уставного капитала
для ООО. На счете физического лица
в Болгарии может оставаться сумма
в 10 левов (€5).
Имеет смысл регистрировать соб-
ственную фирму, если необходимо
приобрести земельный участок — и не
только под строительство, но и тот,
на котором стоит купленный дом. Ино-  
странцам — частным лицам запрещено
покупать землю в Болгарии, но приоб-
рести участок на фирму разрешается.
Причем это может быть фирма россий-
ского происхождения, ведущая бизнес
в Болгарии. Иностранная фирма с бол-
гарским участием, т. е. где хотя бы 1%
капитала принадлежит гражданам или
юридическим лицам Болгарии, имеет
право покупки земли и лесов.
Пока иностранцам разрешена лишь
долгосрочная аренда. Размер участ-
ков не ограничен. Минимальный срок
аренды — четыре года, максимальный
не установлен.
ПРАВИЛЬНАЯ ПОКУПКА
Проводить сделку купли-продажи
можно по доверенности через болгар-
скую риэлтерскую компанию. Проведе-
ние сделки занимает около месяца. Ко-
миссия агентства недвижимости состав-
ляет 5–10% суммы сделки. Формально
ее оплачивает продавец, но по факту
комиссионные учитываются в стоимо-
сти объекта.
Условия оплаты разнообразны. Воз-
можен перевод денег из российского
или иностранного банка, расчет чеками
American express или даже оплата на-
личными. Как правило, сначала надо
внести залог в размере 10% от стоимо-
сти дома. Тогда объект изымается из ли-
стинга и закрепляется за клиентом.
Остальные деньги уплачиваются после
подписания окончательного договора.
При сделке на первичном рынке за-
лог составляет €1 000, после чего со-
ставляется первичный договор. Поку-
пать квартиру в строящемся доме лучше
тоже через риэлтерскую фирму, которая
сама проверит права застройщика.
В первичном договоре указывается,
какая именно квартира резервируется
за покупателем, и оговаривается инди-
видуальная схема оплаты. Деньги вно-
сятся частями в период строительства,
которое длится примерно год. Стандарт-
ная схема оплаты на первичном рын-
ке — частями: 30%–30%–40%.
Аналог российского свидетельства
о праве собственности на недвижи-
мость — нотариальный акт. Его состав-
ляет местный нотариус в присутствии
продавца и покупателя. В числе до-
кументов, которые необходимо пред-
ставить в нотариат, — выписка из Госу-
дарственного регистра недвижимого
имущества, где указаны обременения,
если они есть (залог, запрет на продажу,
открытые судебные дела, право пользо-
вания третьими лицами и проч.), а так-
же подтверждено право собственности
продавца. Кроме того, необходимо
предоставить государственную оценку
стоимости дома. Этот документ выда-
ет территориальная налоговая служ-
ба, и именно указанная ею цена будет
фигурировать в нотариальном акте.
Нотариус заверяет акт своей подписью
и передает его в суд. Судья вносит но-
вого владельца объекта в Государствен-
ный регистр недвижимого имущества.
Отметка об этом делается и в самом
нотариальном акте.
После того как нотариальный доку-
мент получен, следует в течение двух
месяцев подать декларацию о приоб-
ретении недвижимости в территори-
альную налоговую инспекцию по месту
нахождения объекта. Также иностранец
должен встать на учет в муниципалитет
и в семидневный срок зарегистриро-
вать собственность на свое имя в Бул-
стате (Департамент статистики), чтобы
получить там соответствующий индиви-
дуальный код.
В конце 2009 года болгарский пар-
ламент одобрил в первом чтении закон,
который предполагает введение систе-
мы депозитов для расчетов по сделкам
купли-продажи недвижимости. Ожида-
ется, что закон вступит в силу летом
2010 года. Новая схема предполагает
оплату через счет в специально соз-
данном Государственном депозитном
банке. Через определенный проме-
жуток времени, необходимый для со-
вершения сделки, продавец сможет
снять эти средства со счета. Новый за-
кон сделает рынок более прозрачным,
установив контроль над уплатой нало-
гов и сборов. По данным болгарских
риэлторов, доля сделок с оплатой на-
личными составляет сейчас примерно
40% от общего объема.
Теперь об обязательных сборах
и платежах. Регистрационный и гербо-
вый сбор в зависимости от стоимости
объекта составит 0,1–1,5% (чем дороже
объект, тем ниже процент). Также поку-
патель платит налог за перевод объекта
в собственность в размере 2% от его
балансовой стоимости (то есть около 1%
от реальной цены недвижимости, по-
скольку балансовая стоимость обычно
составляет 50% от суммы сделки). Су-
ществует также муниципальный налог —
не более 1% от стоимости недвижимо-
сти в год. Услуги нотариуса обходятся
в 0,4% от стоимости объекта. Некоторую
сумму, примерно 0,5% от стоимости, ри-
элторы советуют иметь на непредвиден-
ные расходы.
РЕГУЛЯРНЫЕ ЗАТРАТЫ
Владелец недвижимости в Болгарии
обязан ежегодно уплачивать налог на не-
движимое имущество. Налого облагаемой
базой для фирм при этом является ба-
лансовая стоимость недви жимости,
для частных лиц — цена недвижимости,
определяемая территориальной налого-
вой службой. Размер налога на недви-
жимое имущество не зависит от статуса
владельца и одинаков и для физических,
и для юридических лиц — от 0,15%. Од-
нако местная власть устанавливает
собственные налоговые коэффициенты,
поэтому «вилка» по стране составляет
0,15–0,5% в год. Для частных владель-
цев домов налог может быть снижен
вдвое, если жилье считается основным,
т. е. если владелец и члены его семьи
обитают в нем большую часть года. На-
лог вносится равными частями ежеквар-
тально. Если вся сумма уплачивается
еще в первом квартале, владелец полу-
чает 5%-процентную скидку. Земельный
налог также составляет 0,15% в год.
Плата за электричество составляет
примерно €0,10 за кВт/ч, в месяц сред-
няя семья из трех человек тратит €25–
50. Расход воды обойдется собственни-
ку в €0,5 за кубометр. Газ пока постав-
ляется в баллонах, однако газификация
в стране уже идет.
Такса за вывоз мусора устанавли-
вается местными властями. Для жилых
зданий она пропорциональна балан-
совой стоимости, но может зависеть
и от количества отходов. Для нежилых —
имеет значение количество контейне-
ров для мусора. Как правило, сбор со-
ставляет 0,2–0,3%, но не более 1% в год
от балансовой стоимости объекта.
Кроме того, в жилых комплексах взи-
мается плата за благоустройство, охрану,
освещение территории — €4–8 в год.
Компенсировать затраты на содер-
жание недвижимости можно, сдавая
свой дом в аренду. Варианты могут
быть разные. Сдача дома на год обес-
печит гарантированный процент. Если
дом сдавать неделями, аренда сто-
ит дороже, но обещать, что он будет
востребован в течение всего года,
невозможно. Во многих комплексах,
расположенных на побережье, сдать
апартаменты в аренду можно только
летом, отмечает Олег Шевелев. Для ре-
гулярной сдачи надо, чтобы комплекс
обладал какой-либо «фишкой».
Если квартира приобретена в но-
вом жилом комплексе, передачей ее
в аренду может заняться управляю-
щая компания. Как правило, сегодня
строятся большие комплексы, в кото-
рых располагаются не только жилье,
но и объекты социальной инфраструк-
туры. Управляющая компания, кото-
рая хозяйствует в комплексе, готова
заключать договоры на аренду. Кста-
ти, этот момент лучше оговорить еще
при покупке квартиры. Важно, что
управляющая компания может гаран-
тировать постоянный доход. Сдавая
недвижимость в аренду, собственник
должен выплачивать подоходный на-
лог, который составляет 10% от полу-
чаемой им с арендатора суммы. Став-
ка налога фиксирована. Доходность
от сдачи в аренду недвижимости оце-
нивается в 3–5% в год.
Некоторые застройщики, предосте-
регает Марина Дацкевич, не разреша-
ют выводить апартаменты на рынок
аренды, если их стоимость не выпла-
чена и права собственности не зареги-
стрированы.
И напоследок о приятном. Большин-
ство агентств предлагают клиентам,
желающим купить недвижимость, бес-
платные ознакомительные туры в Бол-
гарию: фирма полностью или частично
компенсирует расходы покупателя,
если он в итоге приобретет жилье.
Полнота возмещения будет зависеть
от суммы сделки.