8 ответов на вопрос: Что я буду делать с недвижимостью в Болгарии? 
Андрей Булатов
Я просматриваю предложения в области недвижимости в Болгарии уже 2 года. За это время узнал много нового не только из рекламных публикаций, но и от людей, побывавших в Болгарии или живущих там постоянно. Интересны также истории англичан, переехавших в Болгарию и создавших там свой бизнес. 
Общаясь с друзьями о доме в Болгарии, я получал всегда один и тот же вопрос: «А что я буду там делать? Если там не жить, зачем мне нужен этот дом, даже если он стоит 2 копейки?» 
Большинство из тех, с кем я общался, считают, что лучше тратить на отпуск по 60-80 тысяч рублей и ехать куда захочу, чем купить дом где-нибудь (не обязательно в Болгарии, сейчас выбор широк – от Черногории до Таиланда) и бывать там, в одном и том же месте, по месяцу в год. Безусловно, в этом есть смысл. Можно больше сказать – это философия, от которой трудно отказаться. На протяжении 50 лет наши родители, да и мы сами жили так. На месяц уезжали на море или в деревню, спуская годовые сбережения на отдых. Штампы привычного мышления господствуют в умах социалистического поколения. 
На мой взгляд, есть более интересный и свободный вариант жизни. Конечно, для человека с социалистическим воспитанием разумно, купив дом в Болгарии, ездить туда в отпуск, как на дачу в Краснодарском крае, или переехать совсем и наслаждаться климатом и чистотой экологии. В моей голове вариантов намного больше.
Вариант первый. Это ваш дом в Евросоюзе, а не дача в Краснодарском крае.
В этом случае удобно иметь базу в благоприятном климате в европейской зоне, где на своем автомобиле в течение дня можно приехать в любую точку Европы. Это жизнь европейца. На данный момент границы Болгарии не открыты до такой степени, но эта страна идет к тому, чтобы стать членом Шенгенского договора. Зона вашей подвижности в этом случае будет охватывать Европу и Россию. Вы можете устанавливать деловые связи в этой зоне и непосредственно присутствовать во всех точках своей деловой активности. 
Ясное дело, что лучшим местом проживания для русского является Лондон, но не у всех русских найдется пара-тройка миллионов евро, чтобы купить там квартиру. Отличный болгарский дом новой постройки или апартаменты (по-нашему – квартира) обойдутся вам в 25-50 тысяч евро. Для сравнения: средняя стоимость вторичной двухкомнатной квартиры в Екатеринбурге 60-80 тысяч евро. Инфраструктура Болгарии позволяет вести дела посредством Интернета практически из любой ее точки. Благодаря небольшим размерам, эта страна организовала на всей своей территории сеть Интернета. Я сомневаюсь, что в России можно, отъехав на 300 км от большого города найти что-то, что может вас связать с большим миром, даже в населенном пункте. То же самое относится к кабельному ТВ в Болгарии. Оно распространено повсеместно. 
Поэтому, находясь в своем болгарском поместье на 20-30 сотках земли с домом 100-150 кв.м. в 100-150 км от Черного моря и Софии, вы будете на коммуникационных линиях мира, имея возможность общаться или распоряжаться чем угодно посредством Интернета или мобильного телефона. Никто не будет знать, где вы находитесь. Никто не сможет помешать вам по утрам вдыхать запах роз из вашего сада. Никто не сможет вытащить вас из бассейна или с Черноморского пляжа или с горнолыжной трассы, если вы этого не хотите. 
При этом вы можете вести дела на том же уровне, что и в России – если вы используете электронный вид управления. Вы можете жить в Болгарии тогда, когда вам удобно и столько, сколько вам удобно. В летнее время, когда и в России хорошо, можно жить в России, а к сентябрю уехать в свое болгарское поместье и продолжить летний сезон еще на два месяца. Это возможности современной жизни, этого момента. Не думаю, что цены на недвижимость в Болгарии останутся такими на века. Успевайте прорубить свое личное окно в Европу через Болгарию сейчас.
Вариант второй. Дачный отдых.
Это тот случай, когда вы поддаетесь валу рекламы и строите или покупаете апартаменты на Черноморском побережье Болгарии и используете их только для отпуска. Особенности здесь таковы, что сезон отдыха в Болгарии длится с мая по октябрь включительно, то есть полгода. Вы заранее должны выделить из этого времени месяц для себя. Остается 5 месяцев в году, когда есть возможность получить прибыль от сдачи в наем вашей недвижимости. 
По данным болгарских агентств обслуживание вашей недвижимости в Болгарии (без затрат на электричество, воду, ТВ и тд.) составляет сумму от 8 евро в год за квадратный метр. Если ваши апартаменты имеют 100 кв.м., вы будете платить по 800 евро за обслуживание. Сюда включены только платежи за услуги, общие для всего комплекса, в котором расположены ваши апартаменты. За коммунальные услуги придется платить сверх этого. То есть полгода ваша недвижимость будет пустовать, а платить придется. 5 месяцев в году она может приносить по 50 евро в сутки. Это примерно 7500 евро. С этих денег нужно еще будет заплатить налог на прибыль, ну пускай 10% и налог на недвижимость, еще 5 % (примерно, не точные данные). Остается 6375 евро. Уберем отсюда еще затраты на ваш отдых (3 тысячи евро) и оплату содержания (примерно 2 тысячи евро). У вас остается 1375 евро = 49500 рублей. Из этих денег нужно будет еще заплатить посредникам за сдачу в аренду и платы за кредит, если вы купили апартаменты по ипотеке. Итого, пока вы не расплатитесь за ипотеку (10-30 лет), говорить о прибыли не приходится. Зато и о затратах на отдых тоже можно забыть. 
Недостатком здесь будет также однообразие обстановки отдыха. И еще есть скрытый недостаток в отсутствии человека в помещениях в течении полугода. За это время, как показывает практика, они могут прийти в негодность из-за повышенной влажности на море зимой. Ремонт может влететь в копеечку. Так что это довольно рискованный вариант. Он для тех, кто либо не хочет думать сам, поддаваясь на рекламу, либо для тех, кто любит риск и неизвестность, когда сами эти факты вызывают ощущение жизни. 
Вариант третий. Дачный отдых в Болгарии , но не в апартаментах.
В Болгарии, также как и у нас, есть дачные поселки. Это значит, что есть поселения со статусом дачного поселка, где инфраструктура меньше, чем в деревне. Есть электричество, водопровод, мобильная связь, но нет Интернета, ТВ, медицинского пункта, почты, магазинов, администрации и т.д. Тем не менее, вдоль Черноморского побережья, на расстоянии около 5-15 км от моря есть такие дачные поселки, где у вас есть 10-30 соток земли и дачный домик 30-50 кв.м. На море можно ездить на велосипеде или на автобусе. В любом случае оно доступно в течение часа. Это неплохо, если учесть, что для того, чтобы добраться на работу сегодня приходится тратить примерно столько же. Все это удовольствие стоит от 20 тысяч евро. Соответственно, этот дачный домик также можно сдавать, но за меньшую цену. Зато плюсом будет обладание собственным садом с фруктовыми деревьями, с обязательным виноградником. Это прекрасный вариант для отдыха на все лето с детьми. В густо населенных пляжных комплексах обстановка может напоминать детям большой город с его стрессами. Поэтому дачный вариант будет похож на нашу деревню или дачу, только с гораздо более продолжительным и теплым летом, дешевыми овощами и фруктами и тихой, спокойной обстановкой. 
Представьте себе, что вы можете отправить вашего ребенка с бабушкой на три месяца в Болгарию. Поселить их на своей даче, где бабушка будет копаться в огороде, выращивать овощи и фрукты, а ребенок будет вольной птицей исследовать окрестности, где, кстати, немало маленьких безопасных водоемов для купания. Три раза в неделю можно будет ездить на море на целый день загорать и купаться. На зиму, также как и у нас, эти домики закрываются и не требуют обслуживания, как апартаменты. 
Близлежащие деревни имеют магазины с продуктами и средствами связи. То есть это наш родной дачный вариант, только улучшенный во много раз и с возможностью часто бывать на море. По стоимости это тоже приближается к даче на Урале. А затраты на само проживание намного ниже. Только переезд на поезде может занять много времени.
Вариант четвертый. Ферма или мини-ферма.
Она может быть создана на основе имеющегося дома с землей или построена на сельхозземле. Я видел отличные предложения для этого варианта. Например, предлагался дом с дворовыми постройками общей площадью примерно 150 кв.м. на 30 сотках земли на окраине деревни, где еще 30(!) соток дано для посадки чего-нибудь, типа картошки. Общая площадь земли 60 соток, приближается к гектару, если расширить свои владения дальше в поле. Это готовая ферма для цветов или овощей за 12 тысяч евро. Но есть и другие, более экономичные варианты. Например, в областях Монтана или Видин, которые считаются отсталыми в Болгарии, можно купить неплохой дом размером 100-150 кв.м. с участком 15-20 соток. Все это может стоить 3,5 – 6 тысяч евро. Имея авто, можно из этого места легко ездить в любой город, в том числе в Софию за 1-1,5 часа. В таком болгарском хуторе можно организовать небольшую звероферму, например, шиншилловую. 
Вариант пятый. Гостиница на маршруте сельского туризма.
Так называемый B& B сервис. Название образовано от английских слов Bed – кровать и Breakfast – завтрак. То есть, в такой гостинице гости могут ночевать и завтракать. Остальные услуги там дополнительные, как то: бассейн, бар и т.д. Но они не обязательны, так как туристам, как правило, требуется только ночевка. Своеобразный вариант мотеля, но для туристов без автомобиля. Это уже опробованный иностранцами вариант бизнеса. Англичане организовали для своих сограждан такие гостиницы для проведения отпусков. 
Это удобно. Вы находитесь в родной языковой среде, с привычным сервисом (в Болгарии эта область отстает), но в прекрасном климате и возможностями съездить на пару дней в Грецию, Турцию или Италию. Это не так дорого, как остановиться в Софии или в Варне. Затраты могут быть снижены в разы. Поэтому такой бизнес выживает нормально. Конечно, в этом случае вам нужно иметь связь с русским турагентствами. Но я пока не слышал о чем-либо подобном в нашем городе. Обычно такие гостиницы выгодно создавать на Черноморском побережье, но не в больших городах, а в маленьких поселках, которых пока еще полно в олгарии. Сейчас существует такая возможность – купить большой дом на участке 10-20 соток, где-нибудь в деревеньке, которая находится на туристских маршрутах, и задавшись целью сделать из него такой мини-отель по типу B& B, получить безвозмездную дотацию на этот проект, подготовив, конечно, соответствующие бумаги. Ну чем не бизнес?
Вариант шестой. Стать землевладельцем в Болгарии.
И не просто землевладельцем, а европейским землевладельцем. Если вы посмотрите на карту Болгарии, то увидите, что она имеет границы на севере с Румынией, на западе с Сербией, на юго-западе и юге с Грецией и на юго-востоке с Турцией. С востока Болгарию омывает Черное море. Северная граница с Румынией проходит в основном по Дунаю – великой европейской реке. 
Сейчас основной пассажирский поток на север ( в том числе из Турции) идет через город Руссе, потому что там есть мост через Дунай. Это болгарские транспортные ворота в Европу. Но сейчас завершается строительство еще одного моста через Дунай – в районе города Видин. Раньше строительство шло медленно, так его финансировало всего 2 страны: Болгария и Румыния. Сейчас это уже в зоне действия Евросоюза, и он стимулирует это строительство. 
Когда оно будет в ближайшее время закончено, считающаяся отсталой Видинская область начнет стремительно набирать обороты. В то время, когда я проводил анализ (это было в конце лета 2008) и писал статьи, земля в этой области была одна из самых дешевых. Достаточно было просто проанализировать предложения по земле в Видинской области и отметить, какие районы расположены между Видином и Софией, Монтаной и Софией, чтобы спрогнозировать рост цены на землю в этих районах. Это перспектива ближайших года-полутора. Здесь я хочу оговориться: к осени 2008 года все большие участки в этих областях были раскуплены. Вот так стремительно произошло изменение на рынке земель в Видине и Монтане. 
Вариант седьмой. Квартира в столице страны Софии 
Как и в любой другой стране, в Болгарии столица живет по другим правилам, чем вся остальная страна. София – это европейский урбанизированный мир, где законы схожи с законами Москвы. В Софии сдать недвижимость в аренду легче всего. Потребность в аренде там высока круглый год и не подвержена сезонности. Однако, стоимость квартиры, конечно меньше, чем в Москве. 
Что касается меня самого, я не хотел бы жить в Софии (если говорить вообще о жизни в Болгарии). Но русскоязычные люди в Болгарии живут именно в Софии. Я имею в виду тех, кто присутствует в сети интернет. Почему-то они нашли, что в Софии жить лучше, чем в Москве или в болгарской деревне. Я не знаю почему. Но просто сопоставив данные о стоимости аренды квартир в Софии, их стоимость при продаже, затраты на эксплуатацию и т.д., можно выяснить, что для создания такого бизнеса с нуля в Болгарии больше возможностей, чем в России. Наши цены на довольно позорные квартиры порой вдвое выше, чем болгарские. Причем сама оценка метража и планировки порой сбивает с толку. 
Квартиры в Болгарии называют апартаментами. Таунхаусы – мезонеттами. Апартаменты называют студиями, однокомнатными, двухкомнатными и т.д. Что это значит? Студия – это наша полноценная однокомнатная квартира. То есть студия обычно состоит из большой комнаты с балконом, где есть место для разных зон – обеденной, спальной, рабочей и т.д., а также кухни, прихожей и коридора. Иногда бывают кладовые. Если речь идет об однокомнатном апартаменте, это значит, что в дополнение к вышесказанному имеется еще одна изолированная комната, которая может служить отдельной спальней. 
Если говорят о двухкомнатном апартаменте – значит, к студии есть еще две спальни: взрослая и детская. Как правило, у каждой отдельной комнаты есть свой балкон. Ко всему этому хозяйству еще прилагаются коридоры, которые порой трудно отличить от комнат, так как они могут иметь свои окна, и кладовки без естественного освещения, которые при желании также можно принять за отдельную комнату. То есть стандарты на площади в Софии несколько иные, нежели в России, где «трехкомнатная квартира» может иметь площадь 36 кв. м. (как было у моих родителей), что в Европе подходит для средней студии. 
По всем этим причинам квартиры в Софии, особенно новостройки, построенные по проектам европейских архитекторов, на мой взгляд, являются привлекательным средством для помещения капитала. Цены сравнимы по величине с ценами на подобное жилье в Екатеринбурге. Но качество, не в смысле качества строительных материалов или качества монтажа, а качества пространства для жизни, совсем другое. Как сейчас принято, вы можете купить новую квартиру не только с полной окончательной отделкой, но и со всем необходимым оборудованием, включая полотенца для ванной и тапочек. Такие квартиры пользуются спросом в Софии, в плане аренды.
Вариант восьмой. Самый сладкий. На пенсию в Болгарию.